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陜西土地二級市場交易綱領文件

來源: 西安土地 作者:西安土地 發表時間:2020-09-24

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陜西省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見

 

一、目標任務

2020年年底,全省初步建立起產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場;到2022年年底,全面建立一、二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。

二、完善建設用地使用權轉讓規則

(一)明晰建設用地使用權轉讓條件。建設用地使用權轉讓,須符合產權明晰、來源合法等前置條件,并取得不動產權(國有土地使用權)證書。

以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,在依法批準的前提下,轉讓后用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳出讓價款,直接轉移登記;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下,應保障其交易自由;原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,應按照出讓合同約定開發建設并已經支付全部土地出讓價款;建設用地使用權轉讓不得損害公共利益和相關權利人合法權益。有條件的,可以探索對房屋建設工程已投資額未達到總投資額25%的,按照“先投入后轉讓”原則,交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同,辦理預告登記,待達到轉讓條件后,再依法辦理不動產轉移登記。建設項目轉讓前未實施建設行為且未辦理規劃、建設手續的,可憑“預告登記證明”辦理項目規劃、建設等審批手續;建設項目轉讓前已辦理規劃建設手續的,建設用地使用權轉讓后,應在符合規劃的前提下,依法辦理項目規劃建設變更手續。轉讓工業用地的,受讓方擬建項目應符合國家產業政策以及投資強度、環保、安全、稅收等相關要求。

以作價出資(入股)方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定辦理,不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股機關批準。轉讓后,權利性質可保留為“作價出資或入股”方式,也可以根據權利人申請,直接變更為“出讓”方式。以作價出資(入股)方式取得的建設用地使用權轉讓,不影響國家以建設用地使用權作價出資(入股)在企業中原有的權益。轉讓后,受讓方取得的建設用地使用權與以出讓方式取得的權益相同,土地使用年限為原土地使用者的作價出資或入股的剩余年限。改變土地用途的須經自然資源主管部門批準,補繳土地出讓價款差額。

(二)保障國有土地資產保值增值。國有企業或公有經濟成分占主導地位的公司、企業以及行政事業單位名下的建設用地使用權應通過土地二級市場交易平臺公開進行轉讓,轉讓合同中須明確建設用地使用權交易價格,低于標定地價20%(尚未制訂標定地價的地方,低于同時段同用途宗地市場交易均價)的,市、縣政府代表國家以其申報價格實施優先購買。

(三)完善土地分割、合并轉讓政策。土地分割應符合條件,經市、縣自然資源主管部門批準后,允許分割轉讓,辦理不動產登記手續。建設用地使用權屬于同一權利人、用途相同且相鄰的,經自然資源主管部門同意后可以合并,以合并前各宗土地的剩余年期綜合確定合宗后的土地使用年限,但不得超過該用途的法定最高年限。分割或合并后的土地容積率等規劃條件,由自然資源主管部門在批準分割、合并時予以明確,并報本級政府備案。對原出讓合同中明確約定“不得分割”的宗地,從其約定。不屬于閑置土地的一般經營性在建工程項目用地使用權轉讓,其地上建筑物、構筑物同時轉讓,受讓方應繼續履行土地出讓合同中各項義務,未按約定續建和竣工的不得再次轉讓。

(四)實行差別化的稅收政策。市、縣政府可根據本地實際情況,在法律法規授權范圍內提出實施城鎮土地使用稅差別化政策的建議。

三、完善建設用地使用權出租制度

(五)有償方式取得的建設用地使用權出租。以有償方式取得建設用地使用權出租的,出租年限應小于原有償使用合同約定的剩余年期;改變用途的,按法律規定應重新簽訂建設用地使用權出讓合同,補繳土地出讓價款差額。

(六)劃撥方式取得的建設用地使用權出租。以劃撥方式取得建設用地使用權出租的,應上繳租金中所含土地收益并納入土地出讓收入管理。各市、縣要制定配套政策,明確主管、監管部門及其責任,規范出租程序,以標定地價(尚未制訂標定地價的地方,不得低于同時段同用途宗地市場交易均價)為參照制定土地收益的收繳標準,完善收繳方式,嚴格執行劃撥建設用地出租收益年度申報制度。

(七)營造建設用地使用權出租環境。實行財政、住房城鄉建設、稅務、自然資源等部門協同配合的工作機制,健全巡查發現、舉報和查處機制。市、縣自然資源主管部門應為建設用地使用權出租提供信息發布的線下場所,滿足供需雙方交易鑒證服務需求。

四、完善建設用地使用權抵押機制

(八)劃撥方式取得的建設用地使用權抵押。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權。劃撥土地抵押須取得不動產權證,具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。

劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。不符合《劃撥用地目錄》的,土地使用權可以轉為出讓土地使用權,并依據有關規定將拍賣所得價款補繳出讓金后,抵押權人方可優先受償。劃撥土地抵押,其抵押價值應根據劃撥土地權益價格計算。劃撥土地地價可根據有關規定進行科學合理評估。

(九)出讓、作價出資(入股)方式取得的建設用地使用權抵押。以出讓、作價出資(入股)方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。法律法規無特別規定、出讓合同無特別約定以及作價出資(入股)法律文件無特別規定的,不應限制其抵押。

(十)租賃方式取得的建設用地使用權抵押。以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后,根據租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

(十一)放寬對抵押權人的限制。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、附著物所有權辦理不動產抵押相關手續,涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。

(十二)不同權能建設用地使用權的抵押條件。同一宗土地上,已預售、轉讓的房屋對應的建設用地使用權不得抵押,但不影響該宗地設定土地抵押權。在設定建設用地抵押權時,土地抵押的面積不包括已預售、轉讓的房屋所對應的土地使用權面積;已開發建設的劃撥建設用地使用權,地上建(構)筑物應與劃撥建設用地使用權一并抵押。分層設立建設用地使用權的不動產抵押時,應當遵循相關法律法規規定,不得妨礙、損害其他建設用地使用權的正常行使和權益,并在不動產登記時注明。

(十三)依法保障抵押權能。探索允許不以公益為目的的教育、醫療、衛生、養老等社會領域企業以有償使用方式取得的建設用地使用權抵押融資,抵押融資時須取得不動產權證書(國有土地使用權證書),抵押融資款項僅限于項目開發建設及項目建成后運營管理所需,不得為第三方提供擔保。在抵押權實現時,抵押權人及受讓方不得改變原不動產用途,保障原有經營活動持續穩定,確保利益相關人權益不受損害。各市、縣要積極探索建立建設用地使用權抵押風險提示和抵押資金監管機制,防控市場風險,維護土地、金融市場秩序。

五、嚴格規范土地市場秩序

(十四)制定實施細則。各市、縣要按中央和我省相關文件精神要求,制訂本地區的實施細則,經本級政府審議后發布實施,同時向上一級政府備案。

(十五)建立交易平臺。各市、縣自然資源主管部門要在現有的土地交易機構或平臺基礎上搭建城鄉統一的土地市場交易平臺,匯集土地二級市場交易信息,提供交易場所,辦理交易事務,大力推進線上交易平臺和信息系統建設,也可依托公共資源交易平臺進行交易。

(十六)完善交易規則。各地要依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規及國務院文件規定,制訂建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易規則、操作流程和規范文本。

(十七)規范交易流程。市、縣自然資源主管部門要結合實際建立“信息發布——達成意向——簽訂合同——合同備案——登記申請——交易監管”的操作流程,明確相關規則。交易雙方可以自行協商交易,也可委托平臺公開交易。各部門要各司其職,積極配合交易流程各環節的工作,發揮政府的整體合力。

(十八)加強信息共享。各市、縣要建立涉地司法處置協同機制。加強涉地司法處置工作銜接,涉及建設用地使用權轉移的案件,自然資源主管部門應該向法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況等。建立健全執行聯動機制,司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。國有資產監管機構對監管企業進行國有資產處置時,涉及建設用地使用權轉移的,在公開交易前應征求自然資源主管部門意見。

六、建立健全服務監管體系

(十九)提供高效便捷政務服務。各市、縣應在土地二級市場交易機構或平臺匯集交易、登記、稅務、金融等相關辦事窗口,加強交易與登記、稅務等工作的銜接,實現交易檢核、登記一體化,提供一站式便捷、高效的服務。

(二十)重視培育規范中介組織。提高中介機構參與交易服務的積極性,建立土地二級市場評估、咨詢、法務、居間代理等中介機構庫,從機構庫中隨機抽取中介機構,建立公開、公正、透明的中介服務秩序。采取綜合評價、績效考評等措施,建立考評及退出機制,對存在脫離土地市場實際進行價格評估謀取不正當利益等行為的,依照有關法律法規處理。

(二十一)加強土地市場監測監管。各級自然資源主管部門要完善監測監管信息系統,定期形成監測分析報告,綜合分析研判市場形勢,以落實地價公示制度為基礎發揮地價的宏觀調控作用,促進低效用地開發利用。落實產業用地政策,以盤活存量建設用地為載體促進產業轉型升級,優化土地利用結構,實現土地經濟效益最大化。

(二十二)完善土地市場信用體系。從信息發布、合同簽訂、履約情況、土地資源利用效率等方面完善市場主體信用征詢,評價企業信用等級,推動失信聯合懲戒。鼓勵市、縣創新機制,提高全省信用體系建設水平。

七、強力保障土地二級市場建設

(二十三)加強組織領導。市、縣兩級政府是完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場工作的責任主體。各市、縣要建立發展改革、財政、自然資源、住房城鄉建設、國有資產監管、市場監管、稅務、人民銀行、銀保監、金融監管等部門單位參與的工作協同機制,明確分工,落實責任,信息共享,形成“政府負責、部門協同、公眾參與、市場運作、公開交易”的土地二級市場工作合力和運行體系。

(二十四)營造社會氛圍。各地、各部門要加大宣傳引導力度,引導和約束建設用地使用權進入有形市場和公共交易平臺依法公開交易,防止和杜絕游離于監管范圍的“隱形交易”。充分尊重各方意愿和合法權益,提升土地二級市場監管和服務效能,促進存量建設用地的盤活利用,提高節約集約用地水平。

(二十五)加強督導檢查。各地要在組織開展好市本級完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場建設的同時,加強對所轄縣、區的督導檢查,確保該項工作在依法規范的軌道上健康運行、有序推進。工作中要注意分類指導,尊重客觀實際和基層創新、群眾意愿,建立健全激勵與容錯糾錯機制,發現問題及時糾偏。要切實加強對土地二級市場運行狀況的全程監管。

省自然資源廳等部門要結合法定職責和工作需要,加強業務培訓和檢查指導,履行對各地備案的實施方案進行審查、對工作推進狀況進行檢查等職責,并對發現的問題及時提出整改意見和建議。

(二十六)嚴格責任追究。對違反土地二級市場相關規定的地方政府和有關部門、單位以及責任人員嚴格實行責任追究,堅決打擊各種腐敗行為。

已經依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押,參照本意見執行。

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